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2019-06-04 11:07:21 来源:亚博手机客户端登录 作者:黄华 打印 字号:  

最近有一个话题很有意思,一篇名为《当小区难以挽回地走向衰败》的文章刷屏了,文中作者讲述了老小区的居住环境不断恶化,业主经过了重重努力之后,还是把自己的老房子卖掉了,换了新房。


一般小区在房龄十几年之后,开发商都已经找不到人了,而物业也可能跟不上业主的需求了。原本的绿化变成了杂草、裸土,甚至全变成了停车位;楼道的公共空间被占用了也没人管;最头疼的是,电梯老化了,如果无法及时换新,可能有安全问题......


这么一看,老小区的居住条件确实堪忧,想召开业主大会难,想动用公共维修基金更难。要想动用基金修电梯,就要取得2/3业主投票同意,可是很多老小区连业委会都没有,更不谈低楼层的住户很可能会反对修电梯了。


很多住宅的产权是70年,设计年限是50年,但问题是,你住着住着就发现,才不到20年,小区就已经破的不成样子,先是绿化环境被破坏,继而是电梯、门禁,最后整个公共空间走向无序,连防盗措施都逐渐失灵。


我们买的是70年产权的房子,但想要生活环境一直满意,却需要不停地换房,这到底是哪里出了问题?


当早期的高层住宅逐渐暴露出衰老危机,城区的老房子还有投资价值吗?

逃离老破小?


老小区出现各种物业问题,生活质量下降,实属城市中的普遍情况。


通常情况下,想要改变这种状况,需要找到品牌物业管理公司入驻,但是大幅提升物业费,很难在老小区推动。


北京政协委员在今年的两会上也提出了这个问题:

“在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。”



其实小区维护问题,本质上是一个公地悲剧。


公地悲剧是经济学上的概念,描述的是在一片产权不清晰的公共土地上,每个人都会倾向于过度使用资源,哪怕大家的行为加快了资源枯竭,我们也会因为责任无法划分而放弃阻止环境的恶化。


在小区里也是这样,一部保养得当的电梯寿命能有20至30年,可是大部分的小区都没有做好必要的维护,导致电梯使用了十几年就没办法用了。


更换一部电梯的花费是15万左右,一般一梯两户、30层的楼房,每个户主就至少要出2500元,你猜低楼层的户主愿不愿意出钱换新电梯?


电梯只是很小的一个问题,但这就已经很难解决了。


你指望物业救命吗?别忘了还有涨不动的物业费,即使物业公司不想降低服务质量,当他们抵抗不了通货膨胀,就会选择开发新业务,比如把小区的停车位租给商户,在小区各处接广告......


经济学上破除公地悲剧的办法,是重新划分产权,只要产权范围清晰了,各家就算自扫门前雪也能把大环境给搞好。


但是这个办法在我国失灵了,我们是少有的以高层建筑为主的国家,就是小区想划分产权界限也不可能,总不可能小区的花园每户拥有1平米吧?或者电梯每家拥有1/30平米?总之,我们无法学习独门独栋的发达国家经验。


那怎么办呢?


在怡宝的亲身经历中,有一个老小区焕然一新的例子。


这个小区之所以可以一直井然有序,甚至物业管理水平与时俱进,是因为他们的管理主要是由居委会进行的。


行政化的管理也能打破公地悲剧。每个月,老小区的居委主任会召集党支部、居委会成员、社工站成员、物业代表参加协调会,集中反馈居民的意见,并且布置人民调解、治安保卫、公共卫生等工作。


除了协调会,每栋楼还有1~2名“楼长”,由楼长收取维护公共环境的费用,每个月汇总大家的建议。


业主自治失效后,行政化牵头不失为一种好模式,居民-居委会-物业,层层监督管理的模式能更有效地保证物业公司好好解决问题。


老小区的维护不仅仅是为了住的舒服,保养得当的小区还能在业主卖二手房时“长脸”,提高一定幅度的二手房价,维护小区环境对每个户主来说都能有重大获益。

那老小区还能买吗?


北京小区的衰败渲染了一种危机:房龄就像美女的花季,虽然人的寿命很长,但是美丽的年龄可能就那十几年。很多人都陷入了恐慌,“感谢博主的提醒,以后买房绝对只买一手房,然后在房龄到达15年之前就换掉。”


但是我觉得,这个结论肯定不是我们讨论小区衰老问题的最优解。首先,假设房龄15年之后居住质量就会直线下降,那么就意味着,这个房子的价值应该按15年来折旧,到15年就没什么价值了,那你14年的时候想卖出去,能有傻子给你接盘吗?


大城市的一套房子动辄几百上千万,所有购房者都会做到自己极限的理智和慎重,市场呈现出来的结果,是老破房依然有很高的价值,这才是真实情况。所以我们反推就能发现,小区的生活质量下降,并没有那么严重和不可忍受。


小区居住质量是一个指标,但是在大城市有个自己的家、孩子有学区上学等等因素也是重要指标,如果只看到小区质量问题就决定买什么房子,必然会高估一手房,低估二手偏老的房子。


老小区的房子还能不能买,只用看一个问题,它所在的地段未来还会不会是市中心。


像一线城市的老小区之所以还能卖出高价,是因为这种大型城市的市中心是几乎不会变化的。在有落户限制的情况下,北上广深人口净流入比例还很高,整个城市的房源都供给不足,市中心也就很难迁移。


但是有很多二线城市和中小城市不是这样,人口流入量往往是根据政府规划的新区来变化的,比如武汉的东湖高新技术开发区,郑州的郑东新区,合肥的政务区,这些城区相当于是“新市中心”,而且热门地段的迁移,往往是以十年为单位缓慢进行的,预测的难度并不大。


而不再有产业支撑的地段,老房子就有大幅跌价的危险,即使它们曾是老市中心。


从这个角度来说,房子能不能住70年没那么值得操心,更需要关注的是,如果小区真的衰老了,你能不能换到一个好价钱,去买新房住。


中国很多老小区不断在暴露出物业管理的问题,甚至居民自治都开始失灵了,这很可能需要行政手段来解决,比如居委会这样的行政化管理,比如财政拨款给老小区解决电梯、治安这种涉及人身安全的大问题。


但是,小区衰老不是“逃离老破小”充分理由,老房子还能不能买,一要看房价表现出的性价比,如果存在一二手房价格倒挂这种调控形成的特殊情况,当然一手房更佳;二要看老房子未来在不在热门地段,二线及以下城市要重点关注市中心的缓慢迁移,老房子可以买,但买在好地段才能保值。


买房换房这种大事,一定要顺应城市发展趋势,换物业管理是小事,顺势而为才是关键。

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关键词: 房价 两会


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